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新世代の「住生活総合のサービス業」を標梼するＮの「業界革新」はまだはじまったばかりであり、これからが本番なのである。本書は、顧客本位の「家創り」を実現する二戸建て分譲システムの内容を紹介するとともに、Ｎを率いるＨ氏の「家創り」哲学を検証する。
不動産・住宅業界の関係者のみならず、理想の住宅を求める方々にとって一つの指針の書となれば、これほどうれしいことはない。ここ数年、住宅情報誌のページをめくると、「いまこそマイホーム取得のチャンス!」という見出しがよく目につくようになってきた。

その傾向は一九九〇年代の後半から現れてはいたが、実際、二〇〇〇年代に入ってからは、さまざまな条件が整ったことで、住宅を取得しやすくなってきたことはたしかなようだ。長引く超低金利、低価格で安定している地価、そして住宅の選択肢が拡大してきたことなどから、「マイホーム取得」という夢が、以前より手の届く範囲に近づいたことは間違いない。
たいていの人にとって、もっとも高額な商品であるマイホームは、安易に買えるものではない。しかし、マイホームを手に入れる好機が到来しているのだ。
少なくとも、高金利で地価が高かったバブル時代(一九八〇年代半ばから一九九〇年代初頭)に比べると、はるかに条件が整ってきたことはたしかである。そこで、最近の住宅着工戸数の増加と今後の住宅事情について、いくつかの視点から考察してみよう。
二〇〇〇年代に入ってからの傾向として、分譲マンションや戸建住宅の着工戸数や成約数が堅調に伸びている。なかでも首都圏および札幌市、名古屋市といった大都市圏での着工戸数が増加している。
しかも、最近の傾向としては、オフィスに近い都市中心部の分譲マンションや戸建住宅に人気が集中してきた。オフィスと住宅の距離は「近いほうが楽」という意見が増え、短い通勤時間でアーバンライフを充実させたいと感じる人が多くなったからだ。
さらに、これまで郊外の一戸建住宅に暮らしていた人が、利便性を求めて都市部へ流入する、いわゆる「都心回帰」現象も見られる。近年、世帯数の伸びは鈍化しており、ついに平成十七(二〇〇五）年からは人口減少社会に突入した。

また、少子化に加えて、若者層の非婚化・晩婚化傾向はさらに進み、特に都市部では結婚しない独身者が増えてきた。結婚しても子どものいない共働き夫婦(DINKS）も増加している。
彼らには、アーバンライフをエンジョイするために、都心で生活することを望む傾向が強い。こうしたさまざまな要素を踏まえて、今後、ますます都市部への人口流入が加速度を増して進む可能性は高い。
その兆候はすでに地価の動向にも表れてきている。国土交通省の「地価公示」によると、住宅地の地価の全国平均は、平成十六年が前年比五・七%減だったのに対し、平成十七年は四・六%減となり、二年連続で下落率が縮小している。
依然として住宅地の地価の下落は続いているものの、その下落率はしだいにゼロに近づきつつある。そうした傾向は三大都市圏(首都圏、名古屋圏、大阪閏）の平均地価で、より顕著になっている。
首都圏で見てみると、平成十七年の下落率は縮小傾向が続いており、東京都の住宅地に限ってみれば、地価の平均下落率は〇・八%減にまで縮小している。ほとんど「横ばい状態」になったわけで、「下げ止まり」がはっきりしてきた。
また、東京区部での平均地価を見ると、住宅地では〇・五%増に転じており、ついに十五年ぶりの上昇を示している。それぞれの土地の利便性や収益性の格差が、地価の差を生み出すという地価の二極化が進むなか、都心部の地価はこれから上昇傾向が強まると予測されているのだ。
特に、都心五区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)の住宅地は平均一・四%も上昇し、これに文京区、台東区、豊島区を加えた都心八区の平均でも、前年比〇・九%の上昇となっている。都心五区および八区の住宅地の地価の上昇は、実に十七年ぶりのことであった。
東京区部以外の首都圏の住宅地では、千葉県の浦安市が一・九%上昇している。東京都武蔵野市も上昇しており、多くの人が「住みたい」という人気エリアにおいては、売地の物件数が足りない状況を表している。
こうした傾向により、都心部には不動産のミニバブルが発生するのではないかという懸念もあるようだが、バブル期のような「地価が上がるから買う、買うからさらに上がる」という投機的なメカニズムは働いていないので、急激な高騰にはいたらないだろう。地価の動向に加えてもう一つ、税制上の要素が住宅取得に大きく影響する。

いままで、住宅の一次取得者層を中心に住宅取得を後押ししてきた住宅ローン減税の控除対象限度額や控除率が、平成十七年以降、段階的に縮小されていく。そうなれば住宅ローン減税の縮小にともない、住宅購入をあきらめる層も出てくるかもしれない。
もっとも、これは一次取得の場合に限つてのことであり、もともとローン減税に関係のない二次取得者層への影響はない。すでに住宅を取得している人が、その物件を売却し、二次取得する場合にはまだまだ適した条件が整っているため、住宅購入への動きが活発化すると予想される。
というのも、これまでバブル期に住宅を取得した人たちの多くは、売却しようにもローン残債が返済できないために、二次取得がなかなか進まなかった。しかし、「居住用財産の譲渡損失の繰越控除制度」が拡充され、利用しやすくなったため、今後はバブル期に住宅を購入した人たちの買い替えが促進されると考えられるのだ。
この制度は、住宅を譲渡した年および翌年以降三年間は譲渡損失が繰越控除できるというもので、適用期限は平成十八年までである。平成十八年末の締め切りに向けて、ここでも「駆け込み需要」が予想される。
こうした状況の下、住宅着工戸数は全国レベルでは「横ばい」だが、大都市部では押し上げ、上昇が続くと見られている。都心では、戸建てかマンションが全国平均で見れば、地価は十四年連続で下落しているものの、都心の地価に限ってみれば十五年ぶりに上昇に転じ、「下げ止まり感」が見えてきた。
しかし、細かく見てみると人気エリアとそうでないエリアでは差が激しく、今後は二極分化がますます進むと予想される。一方、これまで都心部での住まいといえばマンションが主流であったが、最近では戸建住宅のニーズが高まっている。
なぜ、都心の戸建住宅に人気が集まっているのか。大都市圏のビジネス街やその隣接地で、マンションの着工戸数がいまだに多いことに変わりはない。
しかし、都心部の、商業・文化施設や育児・教育施設が集中しているエリアでは、暮らしゃすく、子育てにも適しているという理由から、戸建住宅を希望する人が増えているのである。古い話で恐縮だが、いまから五十年ほど前、つまり工業化が進みつつあった一九五〇年代から都市への人口集中が進み、特に大都市部では人口が膨張した。
ところがその後、三大都市圏では物価高騰による地価の上昇や価値観の変化もあり、一九八〇年代の後半には地方や郊外へ戻るUターン現象がはじまった。

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